先日、移動中にスマホでドバイの不動産エージェントの投稿をいくつも眺めていました。
「ドバイの不動産取引額が前年を上回った」
「単価はまだ上がり続けている」
「やはりドバイは強い」。
判で押したように、好調を伝える投稿ばかりです。
私たちMeti Lux Partnersはドバイで不動産のブローカーライセンスを持ち、現地にオフィスとスタッフを構えています。私自身はカイロを拠点に、毎月のようにドバイへ足を運び、現地の案件を引受・証券に近い距離で追っています。だからこそ、こうした投稿を見るたびに、ひとつの違和感がぬぐえません。
その数字、肝心の指標が抜けていませんか?
抜けている指標。
それは「取引件数」です。
金額は上がる。でも「件数」は、ずっと下がっている
ドバイの不動産取引は、ドバイ土地局(DLD)がすべて登記しています。公式の一次データです。私はいつもここを開きます。
2026年の数字を、前年の同じ月と並べてみます。
ドバイ不動産 月別 売買取引件数・前年同月比（2026年）。1〜2月は増加していたものの、3月以降はずっと前年割れが続いています。／出典：ドバイ土地局(DLD)登記データ（DXB Interact集計）
取引件数（前年同期比）
2026年1〜8月の累計は112,239件。前年同期からおよそ18%の減少です。単月で見るともっと厳しく、8月は前年同月比で約36%減。月を追うごとに、件数はじわじわと削られています。
平均単価（1平方フィートあたり）
一方で2026年の年初来平均は1,718ディルハム。前年から約4%の上昇です。エージェントが「好調」の根拠として掲げるのは、たいていこの単価や、年初の大きく伸びた四半期の金額です。
件数は2割近く減っているのに、単価は上がっている。
一見すると矛盾した光景です。
そして私は、この矛盾こそが今のドバイ市場の正体だと考えています。
なぜ「数が減っているのに価格は上がる」のか
からくりは、そう複雑ではありません。
取引の数が減った市場では、残った少ない成約が、平均単価をつくってしまうのです。
例えば
八百屋さんを思い浮かべてください。普段は100円のキャベツが飛ぶように売れています。ところが客足が減り、安いキャベツを買う人がいなくなった。残ったのは、どうしても高級キャベツが欲しい一部のお客さんだけ。すると「売れたキャベツの平均単価」は上がります。でも、それは八百屋が繁盛しているからではありません。むしろ、普通のお客さんが来なくなったサインなのです。
平均単価が上がること。
それは必ずしも「需要が強い」ことを意味しません。
むしろ件数が細った市場で単価だけが上向くとき、私はそれを「強さ」ではなく「薄さ」の表れだと見ています。
実際、ドバイでは2021年から2023年にかけて買った人たちが、今まさに売り抜けています。2026年の転売による売却益は前年比でおよそ6割も増えました。件数が3割近く減る中で、です。買い手の値引き交渉の余地は、この2年で最も広がっているとも言われます。
売り手が利益を確定させ、買い手は様子見に回る。
これは、需要が盛り上がっている市場の姿でしょうか。
ドバイ最大手の会長も、冷静に「調整」を認めている
ここで、ひとつ付け加えておきたい声があります。
ドバイで最大のデベロッパー、エマールの会長は、長くドバイ不動産の強気派として知られてきた人物です。その会長自身が、最近のインタビューで市場に「5%から10%の調整」が入っていることを認めています。
ドバイ不動産を世界に売り込んできた張本人が、冷静に調整局面を口にしている。
私はこれを、弱気のシグナルとして煽るつもりはありません。けれど、市場を一番よく知る当事者が「調整」と言っているのに、現地のエージェントの投稿だけが「過去最高・絶好調」一色なのは、やはり片側しか見ていない、と感じるのです。
このエマール会長の見方については、以前のコラムでも詳しく取り上げています。あわせてお読みください。
▶ 関連コラム：エマール会長インタビューの回を読む
「件数が先に減る」とき、過去の市場では何が起きたか
ここで、私がいつも思い出す歴史があります。
「取引の数が先に細り、価格は遅れてついてくる」。
このパターンは、不動産の世界で何度も繰り返されてきました。
いくつか、実際の例を挙げます。
事例① アメリカ（2006〜2012年／リーマン前後）
住宅の販売件数がピークを打ったのは2006年3月。ところが価格がピークをつけたのは、その約4か月後の7月でした。件数が先に落ち始め、価格は遅れて下がったのです。2007年3月の時点で件数は前年比−13%、価格はまだ−6%。しかしその後、全米の住宅価格はピークからおよそ3割下落し、都市によっては半値近くまで落ちました。底を打つまで、約6年かかっています。
事例② ドバイ自身（2008〜2011年）
これは他人事ではありません。ドバイ自身の歴史です。2008年の半ば、取引の勢いが頭打ちになる一方で、価格はまだ上がっていました。今とよく似た光景です。その後に待っていたのは、平均で5〜6割の下落。優良地区でも−45〜55%、郊外では−60〜70%。底を打つまで、およそ2年半かかりました。
事例③ ドバイ（2014〜2019年）
すべてが暴落になるわけではありません。2014年のピークからは、供給過剰と原油安を背景に、約5年かけて25〜35%ほどじわじわと下落しました。派手な暴落ではなく、気づけば下がっていた、という静かな調整です。
三つの事例に、共通点が一つあります。
どれも、件数が先に減り、価格は遅れてついてきた。
ある市場分析では、「取引件数が前年比15%以上減る中で、価格だけが上がっている」状態は、調整局面のおよそ6〜12か月前に現れるサインだとされています。
では、今のドバイはどうでしょうか。
2026年1〜8月の件数は、前年比で約18%減。
この警戒ラインを、すでに越えています。
では、ドバイの不動産価格はこれからどうなるのか
誤解のないように申し上げます。私は「2008年の再来だ」と煽るつもりは、まったくありません。
2008年の暴落は、投機とローンがパンパンに膨らんだ末の崩壊でした。当時とは、市場の中身が違います。今のドバイは現金購入や実需(住むために買う人)の比率が高く、建設資金を守る仕組みやローン規制など、制度もずっと整っています。
例えば
「建設資金を守る仕組み」とは、エスクローと呼ばれる制度のことです。買い手が払ったお金を、デベロッパーが勝手に使えないよう別の口座で管理し、工事の進み具合に応じてしか引き出せないようにします。例えるなら、リフォーム代金を業者に一括前払いせず、信頼できる第三者に預けて「キッチンができたら2割、完成したら残り」と小出しに渡すようなもの。2008年当時のドバイには、これが十分にありませんでした。
ですから私は、仮に調整が来るとしても、2008年型の「暴落」ではなく、2014〜2019年型の「緩やかな調整」になる可能性が高いと見ています。
ただし、楽観もしていません。2026年から2028年にかけて、7万戸を超える新築の引き渡しが控えているからです。
例えば
供給が増えるというのは、八百屋の店先にキャベツが山積みになるのと同じです。買いたい人の数が変わらないのに品物だけ増えれば、値札は下がりやすくなります。買い手が様子見に回っている今、そこへ大量の新築が流れ込む――価格が上がりにくくなるのは、自然なことです。
私の見立てはこうです。
全体では数%から十数%、供給の多い地区や中身の弱い物件では2〜3割。そんな調整が、数年かけてゆっくり進む可能性がある。
暴落ではない。けれど、「どの地区の、どの物件を選んだか」で、結果がはっきり分かれる局面に入った、と私は考えています。
数字は、見せたい人が見せたい一面だけを切り取れる
誤解しないでください。私はドバイが終わったと言いたいのではありません。
私たちは今もドバイで不動産を扱っていますし、立地と物件を選べば十分に戦える市場だと考えています。実際、価格が下がって交渉余地が広がった今は、見方によってはチャンスでもあります。
私が言いたいのは、たった一つのことです。
一つの都合のいい数字だけで、市場を判断しないでください。
「取引額が過去最高」も「単価が上昇」も、嘘ではありません。でも、その裏で「取引件数」という需要の体温計が下がり続けていることを並べて見なければ、本当の市場は見えてこないのです。
金額は、価格が上がれば増える。
でも件数は、嘘をつけません。
市場の体温を測りたいなら、まず“何件売れたか”を見てください。
⚠ 留意点
本稿の件数・単価はドバイ土地局(DLD)登記データの集計値で、集計元や期間の取り方により数値は前後します。単価の年初来平均はプラスでも、直近の四半期では地区・物件種別によって下落に転じている例もあります。不動産は流動性が低く、個別の立地・開発業者・時期で結果が大きく分かれます。相場見通しは私の見方であり、売買の最終判断はご自身の状況に合わせてご検討ください。
💡 投資家への視点
私がドバイの物件を見るとき、最初に開くのは広告の価格表ではなく、DLDの「件数」です。件数が伸びている地区なら、価格上昇には実需の裏付けがあります。件数が減っているのに単価だけ上がっている地区は、一部の高額成約が平均を吊り上げているだけかもしれない――そう疑ってかかります。もし私が今ドバイで買うなら、「上がっている」という言葉ではなく、「どれだけの人が、実際に買っているか」を数字で確かめてから動きます。急ぐ必要はありません。交渉余地が広がっている今だからこそ、焦らず件数を見て選ぶ。それが私のやり方です。
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出典：ドバイ土地局(DLD)登記データ（DXB Interact集計、2026年1〜9月の月別・前年同月比）／Cavendish Maxwell「Dubai residential market」（2026年Q3、The National報道）／S&P Global Ratings 市場調整見通し（2026年）／エマール会長 Mohamed Alabbar 氏 市場コメント（2026年）／米国住宅市場 2006〜2012年の価格・販売件数推移（NAR、S&P/ケース・シラー指数）／ドバイ不動産 過去の価格サイクル（DLD・REIDIN・ValuStrat・CBRE集計の各種市場分析、2008〜2019年）／弊社過去コラム「エマール会長インタビュー」の回（https://metiluxpartners.com/vol-1949%ef%bc%9a%e3%80%8c%e6%88%a6%e4%ba%89%e3%81%aa%e3%82%89%e3%83%89%e3%83%90%e3%82%a4%e3%81%af%e4%b8%8a%e3%81%8c%e3%82%8b%e3%80%8d%e3%82%92%e4%bf%a1%e3%81%98%e3%81%9f%e4%ba%ba%e3%81%bb%e3%81%a9/）
