INVESTOR COLUMN
Meti Lux Partners｜Global Investment & Advisory
ドバイ不動産 × 国際税務
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「ドバイは無税だから、節税のために法人で持つのが正解」──そう信じて法人名義で物件を取得し、かえって9%の法人税を自ら呼び込んでしまう。そんなケースが、2023年の連邦法人税導入以降、静かに増えています。
ドバイ不動産の税務は、「個人で持つか、法人で持つか」という一点で、手取りが大きく変わります。本コラムでは、どこまでが無税の入口で、どこから課税の世界に入るのか──その「分岐点」を、個人名義・法人名義・フリーゾーン法人の三つの器に分けて、できるだけ平易に整理してまいります。
目次
前提 ── ドバイ「3つのゼロ」と、2023年の地殻変動
The Three Zeros, and What Changed in 2023ドバイが投資家を惹きつけてきた根拠は、いまも有効な「3つのゼロ」です。すなわち個人保有の不動産には、毎年の固定資産税がなく、売却益への譲渡所得税もなく、賃料収入への所得税もありません。居住者・非居住者を問わず、この原則は維持されています。
一方で、2023年6月1日に連邦法人税（9%）が導入され、「ドバイ＝完全無税」という前提は、少なくとも法人にとっては過去のものになりました。課税対象となる所得が年間37万5,000ディルハムを超えた部分に対し、9%が課されます（それ以下は0%）。重要なのは、この税は「誰が・どう持つか」で適用が分かれるという点です。同じ一室のマンションでも、個人名義なら無税、ある種の法人名義なら9%──という分岐が、ここから生まれます。
個人名義 ── 「無税の入口」はどこまで続くか
Personal Ownership — How Far the Exemption Goes結論から申し上げると、自然人（個人）が自己名義で保有する不動産の賃料・売却益は、原則として法人税の対象外です。これは保有戸数が複数であっても、年間の賃料収入が100万ディルハムを超えていても、原則として変わりません。「個人で、ライセンスなしに、純粋な投資として持つ」限り、無税の世界にとどまります。
では、いつ課税の世界に踏み込むのか。鍵は「ライセンスを要する事業活動になっているか」です。最も多い引き金が、短期賃貸（ホリデーホーム）です。ドバイでは短期貸しに観光当局のライセンスが必要で、これは「事業」とみなされます。同種のライセンス事業の売上が年間100万ディルハムを超えると、個人であっても法人税の登録義務が生じ、37万5,000ディルハム超の所得に9%が課されます。ほかにも、ライセンスを伴う物件管理業や、反復的な売買（実質的なディーリング）も、課税側へ押し出す要因になります。
PERSONAL OWNERSHIP ── 個人名義「無税／課税」の分かれ目
| ケース | 法人税の扱い（目安） |
|---|---|
| 自己名義の長期賃貸（住宅） 複数戸・年100万AED超でも | 原則 対象外（0%）──純粋な投資保有とみなされる |
| 自己名義での売却益（譲渡） | 原則 対象外──個人の不動産投資所得として除外 |
| 短期賃貸（ホリデーホーム／要ライセンス） | 事業活動。売上 年100万AED超で登録義務＋37.5万AED超に9% |
| ライセンスを伴う物件管理・仲介 | 事業活動として課税対象になり得る |
| 反復的な短期売買（実質ディーリング） | 事業所得とみなされ課税対象になり得る |
法人名義 ── 「節税のはず」が逆効果になる罠
Corporate Ownership — When the Wrapper Backfiresでは法人で持てば有利かというと、賃貸目的の保有ではむしろ不利になる場面が少なくありません。UAE法人が投資用不動産を保有し、賃料・売却益が生じれば、その性質や規模に応じて37万5,000ディルハム超の所得に9%が課税され得ます。個人なら0%だったものが、器を法人にした瞬間に課税の入口に立つ、という逆転が起こります。
とくに誤解が多いのがフリーゾーン法人（QFZP＝適格フリーゾーン者）です。「フリーゾーンなら0%」というイメージが先行していますが、UAE国内の不動産から生じる所得は、常に『非適格所得』として扱われ、9%課税の対象になります。しかも非適格所得には37万5,000ディルハムの基礎控除も適用されません。つまり、ドバイの一棟を保有するフリーゾーン持株会社は、QFZPであっても不動産所得の全額に9%がかかる構図です。2018〜2022年に設立された多くのフリーゾーン持株スキームが、まさにこの理由で再編に動いています。
さらに、土地を仕入れて開発・販売するデベロッパーは、不動産が「棚卸資産（販売用在庫）」として扱われ、利幅に9%が課されます。法人化に伴う監査・会計・ライセンス更新といった継続的なコンプライアンス費用も、個人保有にはなかった負担として乗ってきます。
CORPORATE OWNERSHIP ── 法人保有の課税イメージ
| 保有の形 | 不動産所得への課税（目安） |
|---|---|
| 本土（メインランド）法人での賃貸保有 | 37.5万AED超に9%（規模・性質による） |
| フリーゾーン法人（QFZP）での保有 | 常に非適格所得＝9%。基礎控除（37.5万AED）なし |
| デベロッパー（開発・販売） | 棚卸資産として利幅に9% |
| REIT・適格投資ファンド | 条件を満たせば免税の可能性（自動ではなく要申請） |
では、いつ法人が「正解」になるのか
When the Corporate Route Actually Winsここまで読むと「個人名義一択」に思えますが、そうではありません。法人保有が合理的になるのは、税率の比較ではなく、別の価値を取りに行くときです。たとえば、多数の物件を一つの器でまとめ、複数の出資者で持ち分を分ける必要があるとき。資産保護や事業承継、相続設計を見据えるとき。あるいは、条件を満たすREIT・適格投資ファンドとして免税の枠組みを狙うとき──こうした局面では、9%という対価を払ってでも法人・ファンドの器に意味が生まれます。
ただし、法人で持つなら「実体（サブスタンス）」と「移転価格」が前提になります。グループ間の貸付金利・管理料・転貸料は独立企業間価格でなければならず、ここが甘いと税務調査で否認されます。なお、売上300万ディルハム以下の小規模事業者に課税所得をゼロとみなすスモールビジネス・リリーフは、2026年末で終了予定の特例です。今年を含めた残り期間の使い方は、ストラクチャー設計の論点になります。
DECISION MAP ── 保有形態の選び方（早見）
| あなたの目的 | 有力な器 |
|---|---|
| 1〜数戸を長期賃貸／値上がり益狙い | 個人名義──無税の入口を素直に活かす |
| 短期賃貸を事業として運営 | ライセンス＋法人を前提に課税を織り込む |
| 多数物件・複数出資者・承継設計 | 法人／ホールディング＋移転価格・実体の整備 |
| 小口化・分散で受け身の収益 | 条件を満たすREIT・適格ファンド（要申請） |
「どこを買うか」の前に、「どう持つか」。
投資家が確認すべき「分岐点」
The Checkpoints Before You Sign最後に、契約前に必ず確認しておきたい分岐点を整理します。器の選択は、物件の利回り以上に手取りを左右します。煽り文句ではなく、ご自身の保有目的と税務ポジションから逆算して判断することが肝要です。
- 保有目的は「投資」か「事業」か──短期賃貸・反復売買は事業＝課税側に寄る。
- 個人名義で足りるか、法人が要るか──規模・出資者・承継の有無で判断する。
- フリーゾーン法人を不動産保有に使っていないか──不動産所得は常に9%、控除なし。
- 母国の税務上の居住者か──ビザの有無ではなく、居住実態で全世界課税が決まる。
結び ── 「器」を決めてから「物件」を選ぶ
Choose the Wrapper Firstドバイ不動産の「3つのゼロ」は、いまも個人投資家にとって強力な魅力です。しかし2023年以降、その恩恵を受けられるかどうかは、物件の良し悪し以前に「どの器で持つか」で決まるようになりました。良い物件を、間違った器で持てば、無税の投資が課税の事業に変わってしまいます。
だからこそ弊社は、ドバイ不動産のご相談を「物件選び」からではなく、「保有目的と税務ポジションの確認」から始めます。個人名義で素直に無税の入口を活かすのか、規模や承継のために法人・ファンドの器を設計するのか──その分岐を、日本語で丁寧にご一緒に整理いたします。
器から考える、ドバイ不動産
OWNERSHIP STRUCTURE FIRST
Meti Lux Partnersは、物件のご紹介だけでなく、個人名義・法人名義・フリーゾーン・ファンドの「器」の設計から、物件選定・ドバイ法人設立・口座開設までを一気通貫でサポートします。「無税のはずが課税」という事故を防ぐ、保有形態の最適化を日本語でご案内いたします。
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