Vol.1852：戦争が終わるとき、資本は動く｜中東停戦・ホルムズ再開と、ドバイ・エジプト不動産の次の局面

2026年2月28日に始まった中東の戦争が、ひとつの大きな転換点を迎えようとしています。6月14日、仲介役を務めたパキスタンのシャバズ・シャリフ首相が、米国とイランの間で覚書（MOU）が最終合意に達し、6月19日にスイスで署名されると発表しました。直後、トランプ米大統領はイラン産原油を積んだ船舶に対する海軍封鎖の解除と、ホルムズ海峡の通航再開を表明しています。約3か月半にわたって世界のエネルギー市場を揺らしてきた紛争が、「戦時の調整局面」から「平時の回復」へと舵を切り始めた――そう位置づけられる局面です。

本コラムでは、まず「何が決まったのか」を投資家の視点で整理し、原油と地政学リスクプレミアムがどう動いたかを確認します。そのうえで、資本フローが再び湾岸へ向かおうとしているいま、ドバイ・エジプトの不動産市場、そして円安下の日本人投資家にとって、この変化が何を意味するのかを冷静に読み解いていきます。

何が決まったのか ── 5週間の戦争から「6月19日署名」へ
What was actually agreed

まず、事実関係を時系列で押さえます。今回の合意は突然生まれたものではなく、3か月以上にわたる「戦闘 → 一時停戦 → 駆け引き → 最終合意」という長い経緯の到達点です。

TIMELINE ── 2026年 中東情勢の流れ（概略）

合意の中身は、即時の戦闘停止だけでなく、エネルギー市場に直結する複数の要素を含んでいます。報道によれば、イランがホルムズ海峡を再開する見返りに、米国は海上封鎖を解除し、原油・一部金融制裁を緩和。凍結されていたイラン資産のうち約240〜250億ドルが段階的に解除され、その半分は最終交渉の開始前に充てられるとされています。一方イランは、核不拡散条約（NPT）の順守を再確認し、新たなウラン濃縮の停止と高濃縮ウランの希釈に応じる方向です。核問題そのものは今後60日間の最終交渉に委ねられた点が、最大のポイントといえます。

市場はどう動いたか ── 原油100ドル超から80ドル台へ
How the markets moved

投資家にとって最も分かりやすいのが、原油価格の動きです。海峡が閉鎖されていた局面で、北海ブレント原油は一時100ドルを超え、108ドル近辺まで上昇する場面もありました。世界の海上原油輸送の約2〜2.5割、LNGの約2割が通過するホルムズ海峡が止まれば、価格に「地政学リスクプレミアム」が大きく上乗せされるためです。

ところが停戦・合意の観測が強まるにつれ、この上乗せ分は急速に剥がれていきました。5月のブレントは月間で約19%下落し、新型コロナ禍以来の大きな下げ幅を記録。6月14日には一時86ドル台と、3月初め以来の安値をつけています。つまり市場は、戦争が終わるという「物語」を、すでに相当程度まで価格に織り込み始めているということです。

ホルムズ再開の「現実」 ── 正常化はなだらかに
The reality of reopening

ただし、ここで一度立ち止まる必要があります。「合意 = 即・完全正常化」ではない、ということです。海峡の再開には、いくつもの物理的・実務的なハードルが残っています。

第一に、機雷の掃海です。海峡には戦時に敷設された機雷が残っており、G7でも英仏が掃海支援に関心を示すなど、安全な航行までには時間を要します。第二に、湾岸の製油所・パイプライン・港湾インフラが戦闘で損傷を受けており、復旧には相応の期間がかかります。第三に、各産油国が縮小していた生産を元に戻すにも時間が必要です。市場関係者の中には、当面は90〜100ドルのレンジで推移し、本格的な正常化までは数か月単位の時間がかかる、と慎重に見る向きもあります。

今後の展開 ── 60日間という「次の関門」
What comes next

6月19日の署名は終着点ではなく、むしろ「次の60日間」の出発点です。この期間に、核開発・残された制裁・国連やIAEA関連決議の扱いといった、最も難しいテーマの最終交渉が行われます。ここがまとまれば、リスクプレミアムの剥落は一段と進み、原油安・通貨安定・資本回帰の流れが定着するでしょう。逆に交渉が難航すれば、市場は再び緊張を織り込み直す――この「振り子」を意識しておくことが、当面の投資判断では重要になります。

投資家として現実的なのは、「平和は来たか／来ないか」の二択で賭けるのではなく、緊張緩和という大きな方向性を前提にしつつ、巻き戻しに備えるという構えです。資産を一つの国・一つの通貨・一つのシナリオに偏らせないこと――弊社が一貫して申し上げている分散の発想が、こうした局面でこそ効いてきます。

湾岸に戻る資本 ── ドバイ不動産への含意
Capital returns to the Gulf

では、この変化はドバイの不動産市場に何をもたらすのでしょうか。戦時のドバイは、観光・航空・ホテル需要が一時的に減速し、市場全体が「様子見」に傾く調整局面にありました。背景には、地政学リスクの高まりと、湾岸を避けて待機していた資本の存在があります。

地政学リスクプレミアムが後退し、海峡が再開して物流が戻れば、こうした待機資金が再びリスク資産――その代表格である湾岸の不動産――へ向かう余地が生まれます。ドバイは歴史的に、地域が不安定化すると「待避先」として、安定化すると「成長を取りにいく投資先」として、二つの顔で資本を引き寄せてきました。いまはその後者へ、振り子が戻ろうとする局面と読めます。もっとも、戦時に減速した需要が一夜で戻るわけではなく、回復は地区・物件タイプによってばらつきます。だからこそ「どのエリアの、どの価格帯か」という選別が、これまで以上に重要になります。

エジプトにとっての意味 ── 原油安・物流回復・ポンド
What it means for Egypt

エジプトにとって、この局面はむしろ追い風の要素が多い、というのが現地からの実感です。理由は三つあります。

加えて、外国人の不動産所有規制の緩和、新行政首都（NAC）への人口移動といった構造的な追い風は、戦争の有無にかかわらず進行しています。地政学リスクが薄れる局面は、こうした中長期テーマに改めて目を向ける好機ともいえます。

日本人投資家の視点 ── 利上げしても、なお円
A view for Japanese investors

最後に、日本人投資家にとっての含意です。注目すべきは、日本銀行が31年ぶりに政策金利を1%へ引き上げてもなお、円が世界で最も弱い通貨の一つにとどまっている、という現実です。利上げは「朗報」ではあっても、円を持ち続けるリスクそのものを消すものではありません。

中東の緊張が緩み、原油安・ドル建て資産・新興国通貨に追い風が吹く局面は、円偏重のポートフォリオを点検する自然なタイミングです。湾岸・エジプトの不動産、ジョージアの高金利預金、米ドル建て資産――こうした「円以外の置き場所」を、リスクを取りにいくためではなく、一つの通貨に偏らないために検討する。それが、平時への移行が始まろうとするいまの、現実的な構えだと考えます。

結び ── 平時への移行を、資産戦略の点検に
Conclusion

6月19日の署名は、戦争の「終わりの始まり」にすぎません。ホルムズの正常化はなだらかに進み、60日間の核交渉という関門も残ります。それでも、地政学リスクプレミアムが後退し、原油が落ち着き、資本が再び湾岸へ向かおうとしている――この大きな方向性は、ドバイ・エジプトの不動産にとって、そして円偏重を見直したい日本人投資家にとって、見逃せない局面の変化です。

弊社がいつも申し上げる最後の問いは、「上がるか下がるか」ではありません。「一つの国・一つの通貨・一つのシナリオに、自分の資産を偏らせていないか」。中東の転換点を、ご自身の資産戦略全体を点検するきっかけにしていただければ幸いです。詳しくは、6月20日の勉強会でお話しします。

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主な参照情報源：Al Jazeera、The Washington Post、NBC News、Reuters、Time、ABC News、RFE/RL、Encyclopædia Britannica（2026年イラン戦争）、UK House of Commons Library、CNBC、Trading Economics（ブレント原油）、Wikipedia（2026 Iran war ceasefire／Strait of Hormuz crisis）ほか公開情報（2026年6月時点）。原油価格・資産解除額・日程等は報道時点の概算・予定であり、最終署名（6月19日）以降に変動・変更しうるものです。

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