エジプト経済、静かな反転——外貨準備は過去最高圏へ

「危機の通貨」と言われ続けたエジプトの景色が、静かに変わり始めています。エジプト中央銀行（CBE）によると、純外貨準備は2026年6月末に過去最高の550億7,200万ドルに達し、2025年末（約514億ドル）から半年で36億ドル超積み上がりました。1月以降、ほぼ一貫して過去最高圏を更新し続けています。

背景にあるのは、海外送金・スエズ運河収入・観光の回復です。海外在住エジプト人からの送金は2025年に過去最高の約415億ドル（前年比＋40.5%）に達し、スエズ運河のドル建て収入も2025/26年度に約23%増加しました。こうした外貨流入を受け、一時は1ドル＝55ポンド近辺まで下落していた通貨も反発し、3月以来はじめて1ドル＝49ポンドを割る水準まで回復しています。年初には新興国通貨の中でも屈指のパフォーマンスを記録しました。

インフレも鈍化基調に入り、中央銀行は段階的な利下げに向かうと見られています。企業にとっては資金調達コストの低下を意味し、事業拡大と拠点整備を後押しする材料です。IMFプログラムも順調に進み、国際的な信認は回復しつつあります。もちろん地政学リスクなど脆弱性は残りますが、マクロの「向き」は確実に上を向いています。

本社ビルも大使館も——新首都への「大移動」が始まっている

この反転を投資機会へと落とし込む鍵が、カイロ東方約45kmに建設された新行政首都（New Administrative Capital／NAC）です。総面積は約714平方km、東京23区に匹敵する規模で、大統領府・国会に加え34の全省庁がすでに移転を完了。街は「未来の計画」から「稼働する都市」へと姿を変えました。

行政機能が動けば、それに紐づく組織が追随します。いま新首都では、二つの「大移動」が同時に進んでいます。

① 企業の本社・地域統括拠点が続々と移転

政府機関との近接性を必要とする銀行・多国籍企業・大手エジプト企業が、旧市街のカイロから新首都の中心業務地区（CBD）へと本社機能を移し始めています。銀行、通信、エネルギー、製造など、幅広い業種の地域統括拠点（リージョナルヘッドクオーター）がCBDに集積しつつあります。

象徴的なのが、アフリカ最大級の多国間金融機関であるアフリカ輸出入銀行（Afreximbank）です。同行は2025年12月、新首都の外交地区に新グローバル本社を兼ねる「アフリカ貿易センター」の起工式を実施。オフィス面積は約5万7,000平方mにのぼり、北アフリカで初となる大型複合拠点になります。国際機関が「本社そのもの」を新首都に置く——これは、この街が名実ともに経済の中枢へ移りつつあることの証左です。

② 大使館の移転も一気に加速

企業だけではありません。大使館の移転も動き出しています。新首都開発公社（ACUD）はすでに20カ国の大使館と移転で合意し、さらに11カ国の大使と協議中。6月には12カ国が大使館用地の購入を申請し、70名の大使が現地視察に訪れました。マスタープランでは約630万平方m（1,500フェダーン）が外交地区に割り当てられています。

需要の高まりは、土地価格にそのまま表れています。外交地区の土地単価は2023年の1平方mあたり640ドルから、800ドルへと上昇。政府機関・大統領府・新首都国際空港への近接性、最新の通信インフラが移転の誘因となっています。行政・企業・外交——都市の「三つの核」が同時に集まる場所は、世界を見渡してもそう多くありません。

オフィス賃料は上昇、しかも「反転する通貨」で受け取る

投資家にとって見逃せないのが、オフィス市況の需給です。新首都CBDおよびニューカイロのプライムオフィス賃料は、その多くがエジプトポンド建てで設定されています。かつては通貨安がリスクでしたが、いまはその通貨が反転局面にある——つまり、底を打ったポンドで受け取る賃料という構図に変わりつつあります。

そして重要なのが供給不足です。JLLによればカイロのグレードA（最上級）オフィス総ストックは2025年で約110万平方m。企業・大使館移転のペースに対して真のプレミアム空間の供給が追いつかず、CBDのグレードA物件の空室率はカイロ都市圏平均を大きく下回っています。需要が供給を上回る状態は、賃料をさらに押し上げる圧力になります。

なぜ利回り20%超が視野に入るのか

「利回り20%超」と聞くと過大に響くかもしれません。しかしこれは、完成前の今の価格で取得できる金融街オフィスにおいて、次の要素が重なることで見えてくるシナリオです。

この「①低い入口 × ②上昇する賃料 × ③エリア成熟による資産価値上昇」を合算したとき、賃料利回りと値上がり益を含む総合リターンとして20%超が視野に入ってきます。加えて、収益を受け取る通貨（ポンド）が底値圏から反転しつつある点は、円安に悩む日本の投資家にとって「資産」と「通貨反転」の両取りを狙える局面でもあります。ただし、これはあくまで一定の前提に基づく将来シナリオであり、保証された数字ではない点は明確にしておきます（詳細は下記の注意事項をご覧ください）。

弊社限定・新首都金融街の「出口のある」特別オフィス案件

弊社では、新首都・金融街の中心部に位置する超高立地のオフィスプロジェクトを、弊社だけがご紹介できる特別案件としてお取り扱いしています。政府機能・アイコニックタワー・外交地区に近接する、まさに都市の「重心」に当たる立地です。

そしてこの案件は、来月から価格改定（値上げ）が予定されています。つまり、上記シナリオの「入口」を最も有利な水準で押さえられるのは、実質的に今週いっぱいまで。反転を続けるマクロと、供給が追いつかない金融街オフィス——この構造的な追い風に、最良の価格で乗れるタイミングは限られています。

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出典

・エジプト中央銀行（CBE）純外貨準備データ（2026年6月末：550.72億ドル）
・Ahram Online / Daily News Egypt / Egypt Today（外貨準備・送金統計、2026年）
・The National / IndexBox（通貨動向・IMFレビュー、2026年）
・Al Manassa（大使館移転・外交地区の土地単価、2026年）
・Afreximbank / AllAfrica（新グローバル本社・アフリカ貿易センター起工、2025年12月）
・JLL カイロオフィス市場データ（2025年・グレードA総ストック等）
・Property News Africa / Radix Development / EGYPEDIA（新首都CBD・省庁移転・価格見通し、2026年）