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不動産投資による居住許可の門戸を再定義
2026年3月1日から、ジョージア政府は不動産投資を条件とする居住許可制度の最低投資額を従来の10万ドルから15万ドルへと引き上げる改革を実施する予定だと発表しました。これは2019年の制度発足以来3度目の引き上げとなります。今回の政策変更は単なる金額の引き上げに留まらず、国の経済戦略と移民政策の方向性を示す重要なシグナルとも言えます。
引用：EconomicTimesより
なぜ「居住許可 × 不動産投資」が注目されるのか
過去数年、ジョージアは比較的容易に居住権を取得できる国として、海外投資家やデジタルノマド、市場拡大志向のビジネス層からの人気を集めてきました。非農業用不動産を一定額購入することで一時的な居住許可が得られるこの制度は、税制の優位性（低キャピタルゲイン税・相続税なし等）と組み合わせ、投資・移住の魅力を高めてきました。
しかし、成長とともに「市場の成熟」と「移民管理の強化」への要求が高まり、既存の制度をそのまま維持することへの疑問が浮上し始めたのです。一方で不動産の価値が世界的に上昇する背景もあり、10万ドルという門戸は次第に現実の市場価値と乖離していきました。
政策変更の背景：労働市場・安全保障・経済貢献のバランス
ジョージア議会が今回の引き上げを決断した主な理由として、
- 居住許可と経済貢献の整合性の確保
- 労働市場の透明化と管理強化
- セキュリティ面でのチェック強化
が挙げられています。政府は不動産投資による居住許可を軽易な移住パスとみなすのではなく、一定水準以上の経済的コミットメントをもつ投資家を誘致したいという姿勢を鮮明にしています。
これにより、制度は単なる「居住権付与ツール」ではなく、投資の実効性と国益への貢献度を重視したものへと進化しました。これ自体が、政策としての成熟と評価する向きもあります。
投資家にとっての実務的インパクト
今回の変更は既存保有者には一定の猶予があるものの、新規申請者にとっては実務面での再評価を迫るものとなる。
影響を整理すると次の通りです。
- 15万ドルへの引き上げにより、購入対象物件の選別が変化 → 現地で取引されている物件の多くは旧基準の範囲にあったため、より高価格帯か複数物件の組み合わせが必要になる可能性が高い。
- 申請のタイムラインとスケジュール管理が重要 → 旧基準を適用したい投資家は3月1日までに契約・決済を完了させる必要がある。
- 高額不動産を買い進める投資家には競争が激化する可能性 → 需要が上位セグメントへシフトすることで、物件価格そのものが上昇するリスクも指摘されている。
戦略的視点：新たな制度はチャンスか制約か？
この制度改定を単なるコスト上昇として捉えるのではなく、戦略的な機会とみることも可能です。
（A）投資の質を高める機会
門戸が高くなることで、購入者側もより慎重なデューデリジェンスを行うようになる。これによって、高品質・高利回りの物件への投資判断が促される可能性がある。
（B）国外投資家の層の変化
10万ドルの壁がなくなることで「短期投機的投資家」が減少し、長期的投資・居住意志の強い投資家が主体となる可能性が高い。この点は不動産市場の安定性につながる。
（C）付随する移民・労働法改革との連動
投資による居住が可能でも、労働許可の強化や法令遵守チェックが厳格化しているため、単純な「不動産購入 → 居住権」という流れだけでは完結しにくくなっている。投資戦略と移住戦略の両輪で計画を立てる必要が出てきている。
まとめ：ジョージアの新制度は成熟した投資環境への転換点
ジョージアの不動産ベースの居住モデルは、単なる低コスト市場ではなく、経済貢献を重視したシステムへとシフトしつつあります。投資門戸の引き上げは短期的なコスト増を意味する一方で、長期的には質の高い資本流入・市場安定化につながる可能性を秘めています。
海外不動産投資と移住戦略を考える投資家にとっては、短期的な締め切りと新たな水準の両方を見据えた計画立案が不可欠になってきたと言えます。
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