はじめに
現在、Meti Lux Partners(メティラックスパートナーズ)のエジプトオフィスでは、下記のサービスを提供をしており
・法人の登記
・銀行口座開設サポート
・エジプトの株式、国債の投資サポート
・移住サポート
・不動産の仲介、賃貸管理
特に『エジプト不動産の分割支払い×短期国債』の組み合わせは、多くの投資家様に大人気の投資スキームとなっております。
本日は、エジプトの不動産投資について解説を入れていきます。
エジプトの不動産調査の流れ
過去にドバイではリーマンショックの後に、多くの不動産会社や仲介会社が破綻をし、結果的にオフプランを購入していた投資家達は、不動産の工事が完了せず、大きな損失を出すことになりました。
その後、ドバイ政府は同じことが起きないように『エスクロー口座に関する法律』を作り、それ以降は不動産開発会社は、工事代金を『エスクロー口座』に預けないといけなくなり、開発会社が破綻をしても、投資家の資金は保護されるようになりました。
※エスクロー口座とは、取引当事者の間で金銭や書類などの重要な資産を中立的な第三者が一時的に預かる仕組みです。不動産売買においては、安全性と信頼性を確保するために頻繁に利用されます。
しかし、アメリカやドバイではこの仕組みが当たり前になりましたが、最初からこの法律があったわけではありませんし、まだまだエジプトのような新興国では法整備は不十分な所から『エスクロー口座』の法律はありません。
だからこそ、エジプト不動産は慎重に調査を進める必要があります。
現在、弊社ではエジプト不動産の調査の最前線にはいるのが『弊社のCOOをリーダーとし、日本人とエジプト人の社員、弊社の顧問弁護士』です。
エジプト不動産は、下記のような流れで調査を進めて行きます。
①不動産プロジェクト調査（投資としてありか？と言う調査）
②エジプト投資庁へ土地代金の未払いがないか？資金繰りが悪化してないか？調査。（エジプト新首都の不動産は全ての開発会社は政府から土地を購入しているため）
③開発会社の過去のプロジェクトを調査（過去に問題がなかったか？など）
④開発会社へのヒアリング
⑤契約書のドラフトチェック
⑥先進国の基準に合わせて可能な限り契約書の修正依頼（応じない開発会社も多いです）
⑦契約や決済などの流れの確認
この①から⑦までを全てクリアにしてから、弊社のお客様へ不動産をご紹介をしています。
リスクがゼロになることは決してありませんが、可能な限りにその数字をゼロに持って行けるように、エジプトの現場では、調査と調整を進めさせて頂いております。
土地の代金の未払いがあるけど大丈夫？？
ある日本人向けのサイトで、エジプトの不動産がリセールで出されているのを見かけました。下記の情報です。
この『SOROUH（開発会社）のENTRADA』と言うプロジェクトですが
『あれ？これを日本人で買っている人がいるんだぁ！？』
と、かなりビックリをした次第です。なぜ、ビックリをしたのか？と言うと
弊社が2021年に初めてエジプト市場の調査開始して『一番最初に調査をしたプロジェクト』だったからです。しかし、調査を進めた結果、この開発会社のこのプロジェクトは『政府に対して土地の代金が未払い』だったのです。
そのため『このプロジェクトは危ない』と判断をしました。
その後、追って調査はしてないので、もしかしたら未払い問題は解消したかもですが、そもそも最初から未払いを起こすような開発会社ですので、正直、対応もかなり良くない会社でした。
まとめ
エジプトの不動産調査は、特に上記の①から④までを『日本人の感覚』で行うことが重要になってきます。これをエジプトの会社のエジプト人にやらせても『エジプト感覚』になってしまうので、日本の投資家様が期待するクオリティーには絶対になりません。
だからこそ『土地代金の未払いあった会社』のプロジェクトを日本人が買ってしまい、さらに、それが『日本国内でリセールで出てくる』みたいな、訳の分からないことになってしまうわけです。
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