昨日ご紹介させていただいた『ジョージアのスキーリゾートの物件』ですが、物件には下記のように2タイプの間取りがあります。
50㎡以上の大きな部屋（※221号室はメゾネットタイプです）と、
50㎡以下の小さな部屋です。
たとえば予算が10万ドルある場合、「大きい部屋を1つ買うべきか、小さい部屋を2つ買うべきか」で悩まれる方もいらっしゃると思います。大きい部屋には大きい部屋の需要とメリットがあり、小さい部屋にもそれぞれの需要と利点がありますので、一概にどちらが良いとは言えません。また、「大きい部屋と小さい部屋で極端に利回りが異なる」とも考えていません。
それでも、あえて優劣をつけるとすれば、予算が10万ドルであれば「小さい部屋を2つ」の方が良いと私は思います。その理由ですが、例えば4人グループがジョージアのスキーリゾートに旅行を検討しているとしましょう。彼らが「みんなで同じ部屋がいい！」という希望をホテルに伝えると、ホテル側は当然50㎡以上の部屋を手配しようとします。
しかし、もしそのサイズの部屋が満室で手配できなかった場合、彼らは旅行をキャンセルするでしょうか？おそらく答えはNoです。次に彼らがとる行動は、「2部屋になってもいいので、隣同士の部屋や同じフロアの部屋はありませんか？」という問い合わせをホテルにすることでしょう（なお、小さい部屋には4人での宿泊はできません）。
つまり、50㎡以上の大きい部屋のターゲットは「4人以上のグループ」に限られます。一方、50㎡以下の小さい部屋は、1人・2人の旅行者はもちろん、3人・4人・10人の大人数グループにも柔軟に対応できるため、ターゲットの層が圧倒的に広いというわけです。
そのため、あえてどちらかに優劣をつけるのであれば、小さい部屋を2つ購入する方が戦略的だと言えるでしょう。ただし、大きい部屋にも一定のニーズがあるのは事実ですし、そもそも供給数が少ないため、結果的に「利回りに大きな差が出るとは限らない」とも考えています。