Vol.1950：「グレードAだから上がる」で買う人ほど、損をする

※現地・ビジネスベイの様子は、記事末尾の動画でもご覧いただけます。

「2031年に必ず上がる」。そう言われて、信じますか？

私はもともと、不動産ファンドの出身です。ビルを一棟まるごと買って、どう価値を上げて、どう出口を取るか。そればかり考えてきた人間です。だからこそ、「グレードAだから」「数が少ないから希少です」という売り文句を聞くと、つい身構えてしまいます。

もちろん、嘘ではないと思います。立地は申し分ない。駅は目の前。ビルの質も高い。値上がりする期待値も、十分に高いでしょう。でも、それはあくまで「完成したときに、うまくいけば」の話です。完成は約4年後の2031年。4年後の相場なんて、誰にも分かりません。

だから私は、投資を実行するときは、いつも逆から考えます。「値上がりしなかったら、どうなるか」。これを前提にして、それでも回るのか。そこを計算してから動く。値上がりは、あくまでボーナスです。本体ではありません。

では、値上がりを抜きにして、このオフィスは「貸して回る」のか。ここからが本題です。

まず、ドバイの「オフィス不足」は本物です

住宅の話はよく聞くと思います。ドバイは2025年だけで15万戸を超える住宅が新規発売され、「供給過剰では」という声もあります。ところが、オフィスはまったく逆です。質の高いオフィスは、むしろ足りていません。

数字で見てみましょう。私が現地で感じている「締まってきたな」という感覚は、データにもはっきり出ています。

なぜ、ここまでオフィス需要が強いのか。ひとつ、日本人には分かりにくい事情があります。

ドバイで「メインランド（UAE国内向けに事業をする形態）」の会社を登記する場合、業種によっては「ちゃんと物理的なオフィスを構えていること」が要件に入ってきます。そして、これが法人の銀行口座の開設にも絡んできます。日本のように「シェアオフィスでOK」「バーチャルでOK」とはいかない場面が、まだ多いのです。

つまりドバイのオフィスは、見栄えの問題ではなく、「会社を存在させるためのインフラ」という側面がある。だから需要が落ちにくい。私はそう見ています。

そもそも、これは「区分」で買えるオフィスです

話を進める前に、大事な前提をひとつ。今回のプロジェクトは、ビルを1棟まるごと買うものではありません。

ここからがプロの発想。「ただ貸す」で終わらせない

需要が強いなら、買った区画に普通に借り手をつけて貸すだけでも、それなりに回るでしょう。でも、それだと「普通」で終わってしまいます。私がもったいないと思うのは、ここからです。

今回のような新築オフィスは、たいてい「スケルトン」、つまり内装が入っていない“ガワ”の状態で引き渡されます。買った人が、自分の区画の中身を作り込む。ここに、利回りを底上げする余地が生まれます。

私のおすすめは、この一区画を「シェアオフィスとして仕上げてしまう」やり方です。

あなたの区画を一社にまるごと貸すのではなく、その区画の中を、個室やデスク単位に分けて複数の企業に貸す。個室で借りたい会社、デスクだけ借りたい会社、住所だけ使いたい会社(バーチャル)。そういう需要を、ひと区画の中にどんどん詰め込んでいく。こうすると、面積あたりの家賃が全体として底上げされ、利回りが上がっていきます。

これは私が思いつきで言っているのではありません。大手の不動産会社が、昔からやっている王道の手法です。身近な実例が、日本にあります。

「ただ貸す」より「仕立てて貸す」。東急は1棟・多拠点という大きな規模でやっていますが、同じ発想は、あなたが買う“ひと区画”のスケールでも、そのまま成り立ちます。しかも、オフィス不足が続くドバイの一等地でやる。条件は、むしろ日本より恵まれているかもしれません。

そして、ドバイにはこの手法を後押しする追い風があります。

海外から来たばかりの会社にとって、内装工事は重荷です。工事費は1平方フィートあたり150ドルを超えることも珍しくない。すぐに使える完成済みの個室があれば、初日から仕事が始められる。借り手が面倒だと思うことを、オーナー側が肩代わりしてあげる。その対価として、家賃を少し高くいただく。これがシェアオフィス化の本質です。

出口は「転売」だけではない。むしろ売らない

家賃を底上げすると、面白いことが起きます。賃料が上がれば、それに見合った売却価格が付きやすくなる。単純な転売で差益を狙うより、まず賃料を上げ、価値を高めてから、売るなら売る。この順番です。

でも、私がもっと大事だと思っているのは、「売らなくてもいい」という状態を作ることです。しっかり仕立てたシェアオフィスから、毎月キャッシュフローが入り続ける。相場が良ければ売ればいいし、良くなければ持ち続けて家賃を受け取ればいい。売却ありきでないから、相場に振り回されずに済む。これが、値上がりを前提にしない買い方の強さです。

そして、ここに法人とファンドを絡めると、もうひとつ角度が増えます。

海外不動産を「個人で、ただ持っているだけ」だと、関連費用を経費にするのは簡単ではありません。ところが、法人で保有し、シェアオフィスの運営・管理まで“事業として”行うと、運営に関わる費用を損金として計上できる余地が出てきます。「投資の部分」と「節税の部分」を、二階建てで組める、ということです。

私は以前から、ずっと同じことを申し上げています。日本円だけに資産を置いておくことのリスクです。円の価値が揺れる時代に、円の一極集中は、それ自体がひとつの“賭け”になってしまっている。だからこそ、外貨建てで、しかも値上がり頼みではなく自分で現金を生み出せる資産を、一部でも持っておく。

ドバイの一等地オフィスを、ただ眺めて「上がるかな、下がるかな」と祈る対象にするのか。それとも、自分の手で利回りを作りにいく道具にするのか。同じ物件でも、まったく別の投資になります。あなたなら、どちらを選びますか。

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