はじめに
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新たな砂漠都市計画「Jirian（ジリアン）」について
2025年6月にエジプト政府から発表されたエジプトの新たな砂漠都市計画
『Jirian（ジリアン）』
について、解説させて頂きます。
【概要と位置】
- 名称：Jirian（ジリアン）
- 発表日：2025年6月1日
- 場所：カイロの西方約42km、既存都市圏から車で1時間圏内に想定
- 目的：持続可能な新都市の創出（過密解消・気候対応・農業代替）
| 区域 | 具体的内容 |
|---|---|
| 住宅区 | 高層と低層の複合住宅、最大20万人規模の定住を想定 |
| 観光・娯楽 | 大型マリーナ、砂漠型スパ、人工湖、リゾート施設など |
| 経済特区 | 自由経済区として外国資本誘致（免税・土地優遇） |
| グリーンエリア | ソーラー農場、生態保存ゾーン、都市型農業設備 |
都市計画「ジリアン（Jirian）」は、カイロ西部の砂漠地帯（シェイク・ザイード軸沿い、6オクトーバー市付近）に約6.8平方キロメートル（約1,600フェダーン）の面積で建設される新都市プロジェクトです 。最大の特徴はナイル川の支流を人工水路として都市中心部に導入する点で、これにより砂漠の中に大規模なウォーターフロントが創出されます 。都市域の 20% 前後が水面となり、残りの約 30% が緑地として計画されており、乾燥地帯における環境に配慮した持続可能な都市デザインが追求されています 。政府発表によれば本プロジェクトは「環境に優しいスマートシティ」に位置付けられ、ナイル川水の活用によって不毛だった砂地を高付加価値の国有資産へ転換する「都市・開発革命」であると強調されています。
Jirian計画は、エジプトが「ナイル依存からの分散」と「砂漠の活用」を同時に実現する、ポスト首都構想の先駆けと見なされます。
新首都が「政治・行政・経済」の中心であるのに対し、Jirianは「環境都市・観光・自由経済区」として差別化されており、同国の都市多極化政策と水利用の地政学的戦略を象徴するプロジェクトです。
街のイメージは下記です。
砂漠にナイル川から水を引っぱってきて、下記の都市を建設します。
投資としてはどうなのか？
先に結論をお伝えするのであれば『めちゃくちゃあり！！』です。
想定されてる規模感が『最大20万人』なので（新首都は800万人です）、規模としては小さいですが、実は、ギザの先の西のエリアは、新市街エリアとして開発がされており、HSBCや投資銀行など大手企業や外資系企業も多いエリアになります。
そのため、大企業で働くアッパー層や、富裕層もたくさんいるのがこの『新市街エリア』です。
ここに来て『Jirian』の発表は熱いです！！
エジプト政府はハッキリと
東の新首都は「政治・行政・経済」の中心。
西のJirianは「環境都市・観光・自由経済区」の中心。
と明言をしており、東は新首都を中心に都市が成長をし、西はJirianを中心に都市が成長をしていきます。しかも、新首都とJirianはモノレールで繋がるほか
Jirianは『自由経済区』として、税金の優遇もあります！
税金の優遇措置
ジリアン都市内には自由経済区（フリーゾーン）が設置される予定で、投資法および特別経済区法に基づく様々な優遇措置が適用されます 。現在、以下の優遇が検討されています。
- 税制優遇: 自由区内に事業を新設する企業には、法人税・所得税について大幅な減免措置が与えられると見られます。例えば、エジプトの投資法（2017年法律第72号）では特定地域での新規投資に対し、生産設備購入費の 50%を課税所得から控除 できる優遇が規定されています （一般地域では30%控除）。さらに 付加価値税（VAT）や間接税の免除、および 輸入関税の免除（製造用設備・原材料・部品の輸入時）が認められるなど、総合的に見て実効税率が大幅に低下する仕組みです 。従来型の公設フリーゾーンでは輸出代替として1～2%のゾーン手数料を納付する代わりに法人税が実質ゼロになるケースもありましたが、新たな経済特区では上記のような税控除方式で投資インセンティブを付与する方針です。いずれにせよ、ジリアン入居企業はエジプト国内他地域に比べ極めて有利な税制下で事業展開できる見込みです。
- 外資規制の緩和: 自由経済区では外資による 100%出資会社の設立 が認められます（エジプトでは一部業種を除き近年ほぼ全面的に外資規制が撤廃されていますが、特区ではより一層明確に保証される形です）。また、投資法上、外国人投資家の権益は強く保護されており、政府による企業国有化や資産収用の禁止、契約の安定性保証等が規定されています 。ジリアンに参画する海外企業はエジプト人パートナーを必ずしも必要とせず、独資で法人を設立・運営可能です。これにより、外国企業にとって参入しやすいビジネス環境が整います。
タックスヘイブンとまではいかないですが、エジプト政府はジリアンにドバイのような『フリーゾーン』を作ろうとしているわけです。
加えて、投資・自由区域総庁（GAFI）がジリアンを 重点投資案件 に指定し、国内外の投資カンファレンスで紹介資料を配布したり、ウェブサイトで優遇内容を公開したりとプロモーションに努めています。例えば、今年開催のエジプトEU投資会議ではジリアン特区への参画機会が取り上げられ、欧州企業向けの保証制度（EFSD+）活用も検討されています 。
つまる所、このジリアンは『外資系企業の中心地』になる可能性があるのです！！
ジリアンのすごい物件！！！
ジリアンは
・Palm Hills Developments（上場企業）
・Mountain View（非上場）
・Nations of Sky（非上場）
と言う、エジプト有数の超大手不動産会社3社がコンソーシアムを組み開発を行っていきます。
物件のプロモーション動画は下記になります。
勉強会のお知らせ
下記の日時で『エジプト不動産新プロジェクト！！』の勉強会を開催させて頂きます！！
日時：2025年9月28日（日）15:00〜17:00※日本時間
場所：オンライン（Zoom）
アーカイブ：後日公開させて頂きます。
内容：
✅新プロジェクト①：エジプト政府直轄プロジェクト！（ジリアン）
✅新プロジェクト②：最高峰ゴルフレジデンスプロジェクト！
✅新プロジェクト③：ドバイ政府系開発会社のエジプトプロジェクト！
勉強会のお申し込みは下記よりお願いします。
※こちらから
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